愛の巣ブログ ~夫婦で学ぶ不動産!~

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友人とマンション投資して持分を所有!注意点をおさらいしよう

友人とのマンション投資をお考えの方に、この記事では「絶対に考慮すべき注意点」をお伝えします。

近年、銀行金利の低下や将来への備蓄の観点から「不動産投資」にチャレンジする人が増加してきました。しかし、見込みの甘い不動産投資は失敗のもと。この記事で、あらかじめ考慮すべき注意点を把握しましょう。

友人とのマンション投資の注意点は「リスク」「持分」の2点

主な注意点は「リスク」「持分」の2点です。 ここでは「友人と現金払いで都内のマンションを購入する」ケースで考えてみましょう。価格はわかりやすく1,000万円とします。

リスク その1:ホントに費用は回収できる?

マンション投資は、入居者が毎月支払う家賃収入で購入費を埋めていく投資方法です。当然ながら入居者がいなければ、費用は回収できません(空き室リスク)。

また、2,000万円のマンションを1室購入したとき、その家賃が月80,000円だったとしましょう。1年の家賃収入は8万円×12ヶ月=96万円ですから、2,000万円を回収するには単純計算で20年以上かかります。

20年の年月が経てば、マンションは外壁・内装・設備などが老朽化するため、随時リフォームが必要になります(老朽化リスク)。また設備のトレンドが変われば、入居者を途絶えさせないための設備拡充が必要になります。 また、地震や台風などの災害も、投資者にとっては懸念すべき課題になります(災害リスク)。

このように、不動産投資には多くのリスクがあります。それらすべてを考慮して「本当に購入費用を補填できるのか?」をじゅうぶんに考慮する必要があるのです。

リスク その2:街の人口は増える?

「空き室リスク」を掘り下げたとき、街の人口が将来的に増えていくのかも考慮する必要が出てくるでしょう。

首都圏から離れた地域であれば、当然ながら人口が減っていくリスクがあります。一方で都内をはじめとした過密地域であっても、リモートワークの拡大により、ゆくゆくは人口が減っていく恐れがあります。 現時点で人気があるエリアであっても、10年先・20年先までその人気が続くとは限りません。地域の設備や開発計画などを考慮することが大切です。

注意点:権利の持分は費用で決めること

友人とマンションを購入する際は、必ず「出資した費用によって持分割合」を決めるようにしてください。共同購入だからといって、安易に1:1にすると、大きなトラブルに繋がる恐れがあります。

例えば、2,000万円のマンションに対してAさんが500万円、Bさんが1,500万円を出資したとします。このとき持分を「1:1」にしてしまうと、Aさんに贈与税が生じてしまうのです。

どういうことか?

持分割合を1:1にすると、Aさんは1,000万円ぶんの不動産を所有したことになります。しかし、実際に出資した費用は500万円。このとき、税解釈としては「AさんはBさんから500万円(ぶんの財産)を贈与された」となります。

贈与税には110万円の基礎控除がありますが、それで残りの390万円は課税対象です。この金額に税率15%をかけて10万円を除いた金額が贈与税額になります。よって…

Aさんにかかる贈与税 =(390万円×15%)-10万円=485,000円

485,000円の贈与税がかかることとなります。 知らずに持分設定を決めてしまい、突然の税請求に驚く…などということも起こりかねません。

マンション投資は不動産・持分のプロに相談すること

ネットや本より、頼れるのはプロです。投資にチャレンジする際には、いちど不動産だけでなく持分設定にも強い専門業者に相談することをおすすめします。

例えば…持分問題の解決窓口 CENTURY21のページへ